現如今人們生活富裕的情況下，就有了更多的娛樂項目，不少的朋友都喜歡投資，股票是投資的最早的一種方式。但是對于投資而言，大家要明白，入市有風險，投資需謹慎。下面就為大家推薦萬科a股票分析調查報告，感興趣的朋友可以進行了解，相信大家會有所收獲。

　　一、房地產板塊行業(yè)分析

　　1.1房地產行業(yè)現狀分析

　　近年來我國房地產行業(yè)迅猛發(fā)展,已經成為國民經濟重要的支柱產業(yè)之一。其巨大的投資價值和升值空間使越來越多的公司,企業(yè)加入其中,許多消費者也選擇買房作為一種重要的投資手段。在預見的未來,房地產行業(yè)競爭將更加慘烈,投資價值依然巨大。主要表現為以下幾個特點:

　　宏觀調控穩(wěn)定行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。最近幾年房地產行業(yè)的爆炸式發(fā)展一方面給國家?guī)�來了巨大的經濟利�?但同時又給居民的生活造成了不良影響。這些因素使得國家把對房地產行業(yè)的調控上升到了政府政策高度。近年來政策調控越來越多,力度也越來越大。

　　2008年金融危機爆發(fā),國家投資4萬億元刺激經濟,增大內需。國家實行積極的財政和適度寬松的貨幣政策,房地產行業(yè)迅猛發(fā)展。2008年的救市政策使得投資性需求異常活躍,剛性需求得以釋放,房價飛速上漲,于2009~2011年國家政策力度前所罕見,通過提高房貸首付比例,增加經濟適用房,打擊投機和炒房行為等措施來遏制房價上漲。2011年1~2月,全國房地產行業(yè)開發(fā)投資4250憶元,同比增長35.2%,其中中西部城市增速明顯加快,國家宏觀調控使得一二線城市普遍限購,限價,以及其近乎到達頂峰的房價使其投資價值,升值空間大幅度下跌,與此同時,三線和部分二線城市房地產行業(yè)投資熱度空前,利益巨大。一季度一線城市和限購較嚴的二線城市土地成交面積同比下降41%,43%。總的來說,全國大城市房價趨于穩(wěn)定,限購較嚴的二線城市房價平穩(wěn)上漲,限購較松的二線城市和三線城市房價上漲較快。

　　行業(yè)效益有所減少,但依然較大,保持穩(wěn)定增長。我國人口眾多,經濟快速發(fā)展,城鎮(zhèn)化趨勢的加快的國情決定了房地產行業(yè)的巨大剛性需求,與此同時,國家的調控政策也決定了房價將會平穩(wěn)上漲,但與前幾年不同,商品房熱度將有所減緩,保障性住房和商業(yè)地產將成為新的投資熱點。我國大中城市(諸如省會城市)特點是人口基數大,外來人口眾多,具有很好的區(qū)位優(yōu)勢。房屋的剛性需求極大。同時,當前我國的高儲蓄率以及金融信貸市場的發(fā)展,以及 “一人有難,眾人相幫” 等的傳統(tǒng)中國文化,為很多不具買房條件的居民提供了方便。從而使得這些市有著巨大的房屋需求量。特別是城市外來人群和新婚的年輕人等購買住房的主要群體。同時居民收入的增加使其有了改善居住環(huán)境的需求。巨大的需求量直接導致房價的上升。同時二三線城市房價將會加速上漲,與一線城市相比,二三線前幾年房價一直處于較低狀態(tài),相對來說有很大的投資和發(fā)展空間,由此近兩年來,武漢,長沙,西安,鄭州等城市房價開始大幅度提升。房地產業(yè)高收益,低投入是其主要原因。開發(fā)商的競爭與開發(fā)使得房價提升,同時房價的提升又導致更多的企業(yè)開發(fā)商品房,由此造成二三線房價近兩年一漲再漲,且漲幅巨大。

　　1.2房地產行業(yè)的基本特征分析

　　房地產行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),具有投資大、風險高、周期長、地域性強的特點。隨著中國居民購買了的增長,住房貨幣化改革的進一步深入和購房信貸政策的良好發(fā)展,中國房地產住房需求也會長期持續(xù)增長,其中可能會有相對需求下降的現象,但總趨勢是增長的。

　　行業(yè)競爭力趨于分化,寡頭壟斷嚴重。我國土地為政府所壟斷,國家競標拍賣土地,從而使土地價格提升,進而直接影響房價。土地價格的不斷提升,致使開發(fā)商開發(fā)商品房的成本提升,即生產成本提升。“地王”不斷出現,地價的飆升使得小型房地產企業(yè)幾乎無容身之地,而萬科,恒大等公司以其強大的資本壟斷房地產市場,囤地現象嚴重,壟斷寡頭的“血拼”造成了房價的瘋長。由此造成了惡性循環(huán)。市場價格由幾個寡頭所決定,同時壟斷廠商在長期可以調整生產規(guī)模來獲得利潤,因此房價很難下降。

　　1.3 房地產行業(yè)的前景分析

　　在可預見的未來,我國二、三、四線城市房價還有很大的上漲和投資空間,成為房地產公司新的投資目標。房地產行業(yè)在相當長的一段時間內投資價值依然巨大,保障性住房將成為投資熱點。同時,大規(guī)模,有實力的企業(yè)將瓜分整個房地產市場,利于不敗之地,互相之間競爭將更加慘烈。

　　二、公司的基本面分析

　　2.1 萬科公司在行業(yè)中的地位

　　萬科公司是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè),經過20多年的持續(xù)努力,萬科在品牌知名度、資金實力、規(guī)模、盈利等方面具備了較強的競爭優(yōu)勢。在資本市場上,萬科以穩(wěn)健的經營、良好的業(yè)績和規(guī)范透明的管理贏得了來自眾多投資者和資本合作方的青睞。2011年1-7月公司累計銷售面積643.6萬平方米,累計銷售金額747.3億元,同比分別增長62.58%和65.36%。預計萬科全年銷售業(yè)績在1300億左右,上半年已完成過半,在同類房地產企業(yè)中表現優(yōu)異。公司堅持普通住宅開發(fā)和快速周轉的經營策略,在當前弱勢市場中顯現出良好的效果。預計公司下半年仍可維持較高銷售增速。萬科公司銷售面積,營業(yè)額,凈利潤等指標都位居全國前列。同時,公司資產負債率為77.85%,真實資產負債率為36.82%,資產負債情況健康。期末公司持有現金408億元,較2010年末增長30億元。公司有足夠的資金實力進行優(yōu)質項目的獲取和收購。與前幾年的龍頭老大的地位相比,近兩年來房地產行業(yè)競爭日趨白熱化,恒大,中海,保利等公司已經對其產生了巨大威脅,現在的房地產市場已是幾大寡頭群雄割據的時代。競爭空前慘烈。但萬科公司規(guī)模巨大,依然在競爭中處于優(yōu)勢地位。發(fā)展勢頭良好。

　　2.2 萬科公司的區(qū)位分析

　　萬科總公司位于深圳。深圳投資需求平穩(wěn)增長,房地產投資增長迅速。2010年上半年市完成固定資產投資727.3億元,增長11.1%,增長速度較上年同期低2.7個百分點。其中,基本建設投資440.2億元,增長6.7%,占全部固定資產投資的比重超過了60%;由于上年基數較低,房地產開發(fā)投資增長迅速,累計投資205.7億元,增長16.8%,增速同比大幅提高了26.3個百分點。深圳經濟水平高,人均收入高,人民購買意愿強烈,消費需求穩(wěn)定增長,商品銷售暢旺。深圳工業(yè)快速增長,效益顯著提高,人均可支配收入高,購買欲望強烈。

　　2.2.1 深圳的人口分析

　　2010年末常住人口1035.79萬人,其中戶籍人口251.03萬人。包括流動人口的總人口數為1322萬人。屬于人口密集型城市。深圳是一個移民城市,最顯著的特點便是外來人口居多,人口壓力過大,也造成土地開發(fā)過快。在剛剛公布的《深圳市土地利用總體規(guī)劃(2006～2020年)》的文件顯示,深圳土地利用已接近極限。購買需求大,矛盾尖銳。

　　2.2.2 國家政策的扶植

　　深圳位于珠江三角洲東岸,隸屬廣東省,副省級城市,與香港陸地相連。在國家政策支持下,經過近30年深圳從一個南疆邊陲小鎮(zhèn)發(fā)展成為現代國際化城市,創(chuàng)造了世界城市化、工業(yè)化和現代化的奇跡。對于我國的門戶,國家給予很高的扶植政策。2009年4月下旬放開了限制港澳臺居民只能購買一套房的規(guī)定。這意味著深圳樓市的投資大門再度向港澳臺居民打開,“限外令”放開,實際上是給深圳樓市帶來了一波新的購房需求。這無疑對于萬科來說是一種機遇。

　　三、萬科公司的股利政策分析

　　3.1 股利支付方式分析

　　萬科公司的(組合)支付方式多樣。上市公司的利潤分配有三種主要方式:一是以上市公司當年利潤派發(fā)現金;二是以公司當年利潤派發(fā)股本;三是以公司盈余公積金轉增股本。萬科從1992年到2007年的16 年間,8 年送股,5年轉增,每年都實施現金分紅。從具體支付形式的組合來看,有“派現”、“派現+送股”、“派現+轉增”以及“派現+送股+轉增”等四種模式。需要指出的是,萬科從未以公司盈余公積金轉增股本。

　　3.2 萬科公司收益面分析

　　持續(xù)高資本回報。有研究表明, 萬科是2004 年以前上市的公司中唯一一家每年實施現金分紅的公司。不考慮送股和轉增,僅狹義或現金股利支付率16 年年均即達27.08%;考慮送股的廣義股利支付率(每股按1 元折算,但不考慮公積金轉增股本)16 年年均高達43.18%,遠高于證監(jiān)會規(guī)范再融資新規(guī):最近三年以現金或股票方式累計分配的利潤不少于最近三年實現的年均可分配利潤的百分之三十。由于萬科從2002 年開始高比例轉增(此前無轉增,此后的2005 年沒有轉增),以2002 年的股本為基數,僅通過轉增給股東的累計回報即達908%。換言之,如果投資者在2003 年初買入萬科股票并持股不賣,則其現在的股份將增長9 倍: (1+10/10)*(1+4/10)*(1+5/10)*(1+5/10)*(1+6/10)-1=908% 事實上,1991 年以來,萬科股本規(guī)模擴張74 倍;以2007 年底的股價計算,17 年來萬科市值增長210 倍。因此,萬科是一家高度重視資本回報的企業(yè),在中國這樣一個股東意識極其淡薄、股東文化極其薄弱的新興市場,這是極其難能可貴的。

　　3.3 萬科公司留存收益比例分析

　　萬科公司持續(xù)高比例留存。從另一個角度看,16 年來,萬科凈利留存率年均高達72.92%,留存收益率=1-股利支付率=1-27.08%=72.92%,如果按16 年平均每股收益0.54 元/股計算,平均每年留存的每股收益為0.40 元/股,年均留存每股收益=0.54×72.92%=0.54-0.14=0.40 (元/股),很明顯,高比例留存與高資本回報這一看似不可協調的悖論在萬科這里達到了持續(xù)的均衡和統(tǒng)一。

　　四、萬科公司的管理模式分析

　　4.1萬科公司經營模式分析

　　經營專業(yè)化。萬科集團選擇房地產為核心業(yè)務,既是商業(yè)游戲規(guī)則對企業(yè)發(fā)展的客觀要求,更是集團決策者價值觀系統(tǒng)的必然反映。萬科在早期的發(fā)展過程中,先后嘗試了若干類型的多元化業(yè)務,曾一度擁有“九大支柱業(yè)務”。當然、由分散經營風險的作用,隨著市場競爭的日益激烈,多元化業(yè)務使萬科應接不暇,甚至顧此失彼。企業(yè)要在一個競爭的市場中生存和發(fā)展,就必須具有一定的經營優(yōu)勢。萬科作為一家新興的企業(yè),要獲得經營優(yōu)勢,就必須審時度勢,了解自身的特點,對現有業(yè)務進行有機的整合,有揚有棄。整合和揚棄的過程,實際上就是對資源重新組合的過程,也是選擇的結果。資源的合理配置和有效利用,是關系企業(yè)經營效果的重大問題。

　　4.2 萬科公司的財務政策分析

　　為了繼續(xù)保持地產業(yè)務的增長,萬科公司對原有的,被視為成熟的政策進行調整。采取更為積極的財務政策,這幾年,萬科建立了財務結算中心,集中統(tǒng)一資金調度,對于提高資金利用效率發(fā)揮了積極的作用。但是,萬科財務效率方面仍有很大的提升空間,就內部來說,可以進一步壓縮管理成本;就外部來說,可以改變過去較為謹慎的做法,積極拓展外部融資空間。從另一角度來說,如果萬科地產的盈利水平遠遠高于銀行貸款利率水平,這發(fā)行債券,可轉換債券等也是可行的,并且有利于提高每股的盈利水平。

　　4.3 萬科公司的產業(yè)結構分析

　　萬科公司產業(yè)結構日益合理。進一步加大內部產業(yè)結構的調整,萬科除了房地產外,還發(fā)展了商貿,加工業(yè)、文化傳播以及策略性投資,部分業(yè)務實際上并不能給萬科帶來多大利潤,但增加了萬科不少的管理成本。萬科的業(yè)務結構應當進一步向房地產業(yè)務集中,比如加工業(yè)、文化傳播等可以采取合資的辦法逐步淡出,因為萬科在這些業(yè)務方面沒有優(yōu)勢可言。對于萬科的策略性投資,也應當采取積極措施予以退出。因此、在這種環(huán)境下,包括萬科在內的諸多地產商只能是丟掉幻想,事事親力親為,但分工與合作業(yè)已成為經濟生活的主旋律。房地產行業(yè)也是如此,一方面、專業(yè)化程度的高下已經成為開發(fā)商競爭力的主要指標;另一方面,強強攜手,密切合作在業(yè)內逐漸成為潮流。

　　五、萬科公司的競爭力分析

　　5.1 萬科的競爭力優(yōu)勢分析

　　顧客和潛在顧客對萬科品牌的評價都較高。市場一般公眾認為萬科的優(yōu)勢在于住房本身的設計和建筑方面的功能屬性;萬科住戶/業(yè)主認為萬科的社區(qū)文化氣氛和萬科的服務很令人滿意。這種不同消費群對于萬科優(yōu)勢認同的差異的營銷含義是:一方面可以有利于吸引潛在消費者來購買,另一方面也可以有利于形成較高的住戶滿意度和忠誠度。

　　優(yōu)秀的企業(yè)文化。萬科的企業(yè)文化主要有四個特點:客戶是我們永遠的伙伴;人才是萬科的資本;“陽光的照亮體制”;持續(xù)的增長和領跑。正是萬科的企業(yè)文化為他在管理,開發(fā),銷銷等活動中提供無形的引導,使他們總是關注客戶,重視人才,提供員工平等的發(fā)展機會,不斷實現自己新的目標。 l 創(chuàng)新組織結構。組織結構要根據戰(zhàn)略的變化而變化。萬科根據整個項目的生命周期才設立組織結構。產品線、運營線、管理線、監(jiān)控線,這樣使得專業(yè)分工更強,各線集中精力執(zhí)行專門的任務,每一個過程都得到高度關注。

　　具有前瞻的戰(zhàn)略眼光。戰(zhàn)略調整背景:資源的緊缺,環(huán)境污染,公眾對環(huán)境更多的關注,政府的科學發(fā)展號召。戰(zhàn)略調整方向:實現從營銷的萬科往技術的萬科轉型。所作的努力:2008年在東莞建立萬科建筑實驗中心,緊接著又在上海成立第二個中心。這兩個中心是發(fā)動機,也是培訓中心。我們在這里做相關的技術研發(fā),同時對產業(yè)鏈上的合作者進行培訓。如今承擔CSR(社會責任)也是一種能力,而且是很重要的發(fā)展能力,這算是我對企業(yè)公民的新理解。講環(huán)保,講可持續(xù),如今不僅是一種責任,也是一種能力,一種競爭力。

　　研究開發(fā)能力強。萬科專門設立了創(chuàng)新研究部門,不斷地創(chuàng)新,開發(fā)出更多的新產品。如今,標準住宅的4 個版本基本成型,已經有超過12 個部品實現了工廠化的生產裝配,在住宅性能標準方面的創(chuàng)新超過60 項.通過創(chuàng)新研究部的努力,萬科有幾十項專利正在申報.萬科產品的創(chuàng)新主要體現在人性化的細節(jié)處理上,讓業(yè)主能在萬科開發(fā)的房產中享受生活。這也是萬科高度關注客戶的體現。

　　5.2萬科的競爭力劣勢分析

　　重視顧客,文化建設,但對員工關注不夠,員工滿意度不是很高。 l 各城市顧客的評價不一。而在萬科住戶中,深圳的萬科住戶對萬科的滿意程

　　度最高,而北京的萬科住戶對萬科的滿意程度最差,從而推薦率也最差。說明在某些城市萬科的住房,服務等有待提高。

　　對以房地產為主導業(yè)務的萬科來說,土地資源和土地成本的限制,是影響萬科地產經營效益的重要因素,不同于許多從國企改制過來的房地產企業(yè),萬科在管理上少了許多國企通病,但在某種程度上缺乏政府的“關愛”。萬科說獲得的可開發(fā)土地,較多的來源于二級市場或公開拍賣市場土地資源來源渠道的限制,迫使萬科只能走城鄉(xiāng)結合部開發(fā)的策略。這一策略固然給萬科帶來了巨大的收益,其不足之處也很明顯。

　　六.公司財務狀況分析

　　6.1盈利能力分析

　　企業(yè)的盈利能力是指企業(yè)獲取利潤的能力。萬科企業(yè)作為房地產住房開發(fā)公司,在整個房地產行業(yè)居于重要地位。萬科有一套自己的盈利模式,主要是專注于商品住宅的開發(fā),業(yè)務聚焦經濟核心區(qū),享受高凈利率,業(yè)績更多來源于規(guī)模擴張。

　　6.1.1凈資產收益率分析

　　萬科08到10年的凈資產收益率分別為12.65%,14.26%,16.47%,呈逐年上升趨勢。萬科的凈資產收益率較同行業(yè)來說一直處于行業(yè)前列。在全球性金融危機的影響下,仍保持了較好的收益率。凈資產收益高,說明企業(yè)資本運營效益好,企業(yè)權益資本獲利能力較強。2011年政府對房地產的政策逐步出臺,對房地產行業(yè)調控進一步加強,2011年的企業(yè)凈資產收益率顯現下降趨勢,前三季的凈資產收益率由10年的8.13%下降到7.64%。

　　6.1.2總資產收益率分析

　　08年到10年,總資產收益率分別為3.38%,3.87%和3.38%,萬科的資產總額呈現先上升后下降的態(tài)勢,2011年前三季總資產收益率也顯現下降趨勢。2008年到2009年總資產的增加沒有帶來凈利潤的同等增加,導致公司的總資產報酬率降低,表明公司利用資產創(chuàng)造利潤不斷降低。總資產收益率的下降趨勢也表明公司的資產利用效率減弱。總資產報酬率低于行業(yè)整體平均水平。

　　6.2.1長期償債能力分析

　　資產負債率表明100元資產中有多少來自于負債。在長期償債能力分析中,資產負債率反映了債權人受保護的程度。萬科近年來進行了較大規(guī)模的股權融資和債券融資,但保持了較為穩(wěn)定的資產負債率。萬科08、09、10年的資產負債率分別為67.44%、67.00%、74、69%,說明企業(yè)資產中有一半來自于負債。萬科在資產結構中總負債占總資產的比重較高,償債壓力大,這是由于房地產在經營過程中需要大量資金的原因。與A股市場資產負債率相比,萬科近三年來資產負債率略低與A股市場。

　　6.2.2 短期償債能力分析

　　在短期償債能力分析中,流動比率是一個重要指標。08年流動比率低是由于短期借款的增加,09年的回款情況良好使流動比率增加,10年的流動比率下降與國家出臺房地產調控政策有一定的關系。2010年流動比率的下降說明其償還流動負債的能力有所減弱,需企業(yè)在這方面加以調節(jié)。但萬科A的速凍比率較低,這是由于萬科的存貨較多,在萬科流動資產當中,存貨高達858.9億,其中擬開發(fā)的土地占了存貨的一半左右,其余的基本是已建成或在建的房產。企業(yè)流動比率高于速凍比率,這是由于房地產企業(yè)在收到預售的樓款時,只能計入流動負債中的預收賬款,相應的存貨尚不能結轉。

　　6.3營運能力分析

　　6.3.1應收賬款周轉率分析

　　應收賬款周轉率是企業(yè)一定時期內賒銷凈收入與應收賬款和應收票據平均余額的比率,用來衡量應收款項的變現能力。從2008年到2010年,萬科的應收賬款周轉率分別為48.11%,45.86%,59.76%,整體來看萬科的應收賬款周轉率呈現上升趨勢,說明應收賬款的回收速度較好,這是由于:一方面對賒款條件和付款期控制的較緊,另一方面預收賬款的增加又說明了萬科有較好的聲譽。2011年前三季度應收賬款周轉率與同行業(yè)相比應收賬款周轉率低,這樣會給企業(yè)資金周轉帶來困難,不利于企業(yè)的發(fā)展。

　　6.3.2存貨周轉率分析

　　存貨周轉率是企業(yè)一定時期內銷售水平或營業(yè)水平與平均存貨余額的比率,表明企業(yè)在一定時期內存貨的周轉次數,反映企業(yè)存貨變現能力和銷貨能力。萬科的存貨主要是以在建開發(fā)產品和擬開發(fā)產品為主。2011年前三季度數據顯示,存貨周轉率逐漸增加,,原因就在于在建開發(fā)產品和擬開發(fā)產品的增加。

　　6.3.3總資產周轉率分析

　　總資產收益率是銷售收入凈額與總資產平均額的比較。總資產周轉率越高,企業(yè)資產經營效率越好該公司資產的增加只要是由于主營業(yè)務收入的增加,使得總資產周轉率高,說明總資產使用效率較高,企業(yè)的營運能力較強。

　　綜合以上數據指標,萬科公司財務狀況在整個房地產行業(yè)中屬于良好,也存在一定的財務風險。但萬科在房地產行業(yè)樹立了住宅品牌,并為投資者其帶來了穩(wěn)定增長的投資回報。

　　七 萬科公司的投資分析

　　7.1 上半年公司經營狀況

　　2011年初,國家下達一系列房價宏觀調控措施,房地產行業(yè)大勢逆轉,上半年全國房地產銷售增速明顯放緩,一些主要城市銷售同比下滑。但以快速周轉和二三線布局為主要依托的萬科A突顯出高出同行的抗壓能力,在年初銷售數據實現開門紅,無論銷售金額和銷售面積都創(chuàng)出了歷史新高,其中1月銷售面積和銷售金額分別比2010年同期增長216.1%和220.8%,環(huán)比去年2010年12月分別增長140%和141%。在同房地產板塊股票中表現非常搶眼。

　　上半年萬科銷售數據表現突出有如下原因:(1)公司堅持了合理定價、一個月內去化率60%的銷售策略;(2)精裝修、小戶型產品競爭力逐漸凸顯,區(qū)域布局合理,產品結構風險較小;(3)開發(fā)速度快,新購土地可迅速轉化為新增供應,可售量較為充裕,高周轉優(yōu)勢繼續(xù)發(fā)揮;(4)提前布局二三線城市的戰(zhàn)略和快速銷售策略。

　　7.2 萬科的核心競爭力分析

　　財務狀況良好,資金壓力不大。截止報告期末,公司持有貨幣資金339億元,明顯高于短期有息負債的總和237億元。剔除因銷售增長而增長的收賬款1228億元的影響,按照公司剩余其他負債項目計算的資產負債率僅35.6%。財務穩(wěn)健且安全性較高,業(yè)績鎖定性強,維持龍頭優(yōu)勢,弱市中仍手持大量現金,為未來持續(xù)投資、經營奠定基礎。

　　經營策略不變,產品定位合理,銷售突出。根據市場環(huán)境,年初公司就教保守地預計全年開工面積為1329萬平方米,1-9月,公司共實現開工面積1139萬平方米,完成全年計劃數的85.7%。公司裝修房比例不斷上升,。總體來說,根據公司目前的銷售情況,公司整體經營策略不變。截止報告期,公司今年累計新增項目18個,權益面積約115萬平方米,規(guī)劃建筑面積約323萬平方米。考慮未來發(fā)展需要,未來公司多考慮謹慎獲取低價、優(yōu)質土地資源。

　　合理調整全年推盤節(jié)奏,預計全年推盤單月高點已在6月份實現,總體平滑了全年銷售分布,減輕了下半年集中推盤的銷售壓力,全年銷售業(yè)績突出。前三季度公司實現銷售面積841.2萬平方米,銷售金額970.8億元,分別比2010年同期增長39.9%和35.9%。報告期末,公司已售未結項目累計達1208萬平方米,合同金額合計約1380億元。公司2012年全年和2013年部分業(yè)績鎖定。

　　其它公司不同,萬科在進行ISO9001質量管理體系項目時充分結合了流程再造(BPR)的思想,根據效率與風險的分析進行了優(yōu)化,而對項目過程的工程質量監(jiān)控流程則進行了強化,在服務質量方面也充分反映出以顧客為關注焦點的思想。設立有專門的品質管理崗,持續(xù)地對管理體系的執(zhí)行情況進行審核,管理體系文件已經修改了多次,在日常執(zhí)行過程中,一旦體系出現問題就進行改進。 

　　萬科的員工的敬業(yè)精神、流程效率、持與其它公司不同,、管理的一致性、開放的文化以及對合作伙伴尊重。在戰(zhàn)略、組織、流程、人員、激勵和文化等六方面全面提升進而形成組織的核心競爭力,并在嚴謹的執(zhí)行力的保障下才能取得成功。而這些才是組織的根本,也是萬科得以在行業(yè)持續(xù)領跑的動力支持。以理念奠基、視道德倫理重于商業(yè)利益,是萬科的最大特色。萬科認為,堅守價值底線、拒絕利益誘惑,堅持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報,是萬科獲得成功的基石。 

　　優(yōu)質的售后服務,萬科是國內第一家聘請第三方機構,每年進行全方位客戶滿意度調查的住宅企業(yè)。2007年,公司在行業(yè)內首先推出“冷靜期”概念,實行“三天無理由退訂”。萬科從香港新鴻基地產的客戶關系管理模式獲得了不少啟示,比如1998年成立的“萬客會”,便是仿照前者的客戶組織“新地會”成立的。而1997年和2002年分別被萬科定為公司的“客戶年”和“客戶微笑年”,足見萬科一直以來對客戶的尊重和關注。

　　7.3 對未來的投資分析

　　對于下半年市場和行業(yè)走勢,國家政策將進一步體現,供求關系將進一步朝著有利于自住購房者的方向改變。受新房入市增加和銷售放緩的影響,商品住房可售存量將有所上升,銷售速度將進一步下降,開發(fā)商資金狀況將進一步收緊。而隨著地方政府土地供給的增加,下半年土地流拍會愈加頻繁,土地價格將面臨下行壓力。與此相對應的是,市場競爭將更趨激烈。

　　萬科已經用速度盡量降低風險。預計公司在2010-2012年EPS0.70元、1.01元、1.30元的形勢,維持NAV9.65元/股。預計公司今明兩年股價趨于穩(wěn)步上行態(tài)勢,長遠看上漲空間遠大于下跌空間,當前價位為7.50元左右徘徊,短期趨勢能上升至7.60元左右,中期趨勢上升至8.00元左右,建議適量買入。




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