隨著國家擴(kuò)大內(nèi)需政策的實(shí)施,房改政策逐步到位,盡管近些年受國家宏觀調(diào)控政策的影響,但合肥市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭依然迅猛,特別是2004年合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資及整體規(guī)模仍然保持較快的發(fā)展態(tài)勢,正逐漸成為二線城市中新的投資熱點(diǎn)。小編整理了一份合肥市房地產(chǎn)市場調(diào)研工作報告,僅供參考借鑒。

一、合肥市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

1、房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展

據(jù)統(tǒng)計,2004年該市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資133.23億元,其中住宅投資額104.62億元,同比分別增長了39.86%和50.51%;施工面積1414.97萬平方米,其中住宅1106.59萬平方米,同比分別增長了32.03%和33.34%;新開工面積710.95萬平方米,其中住宅555.75萬平方米,同比分別增長了19.02%和18.28%;竣工面積566.39萬平方米,其中住宅464.99萬平方米,同比分別增長了53.33%和59.25%;2005年1-2月在城鎮(zhèn)以上投資額中房地產(chǎn)完成投資19.24億元,增長45.9%。

與2003年同期相比,投資額、施工面積、交易面積、成交額的上升趨勢十分明顯。而開工面積、竣工面積、銷售面積略有上升。這些數(shù)據(jù)與預(yù)測的需求量有一定的差距,說明中央宏觀調(diào)控措施的實(shí)施,對房地產(chǎn)投資膨脹勢頭已得到有效遏制,合肥市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)市場繼續(xù)持續(xù)快速健康發(fā)展的良好態(tài)勢。

2、合肥市房價一路走高

目前合肥市商品住房預(yù)售均價(不含三縣)為2722元/平方米。而據(jù)同一部門的信息,2004年6月份,合肥商品住房預(yù)售均價僅為每平方米2450元左右。從數(shù)字來看,雖然目前合肥住房均價低于全國平均價約100元,但由于房價上漲速度較快,居民感到難以承受。這一上漲勢頭在2004年8月份以后開始趨于平緩。

據(jù)悉,2005年新建樓盤中房價在4000元/平方米以上的約占12%;3000-4000元/平方米的約占52%;2000元/平方米左右的占8%。從售價上看,2000-3000元/平方米的住宅銷量逐步擴(kuò)大,3000-3500元的也有大幅增長,單套40萬元的住宅銷售增長迅速,占總銷量的近32%。由于居民收入的提高、住房購買方式的多樣化及人們消費(fèi)觀念的成熟,購房者已不僅只看房屋本身,而更注重整個小區(qū)環(huán)境及附屬設(shè)施、交通因素;此外,伴隨房地產(chǎn)投資的進(jìn)一步升溫,住宅投資已成為居民投資置業(yè)的新趨向。

3、商品房總體上供小于求

據(jù)合肥市房產(chǎn)局相關(guān)人士介紹,2004年,合肥房價上漲的因素很多,諸如土地招牌制度的實(shí)施、拆遷成本增加,住宅小區(qū)總體建設(shè)品質(zhì)的提升、投資成本的增加等,都影響了房價的上揚(yáng)。同時,購買力的增加和市場供求量不符,也導(dǎo)致了房價上漲,而目前合肥市的商品房總體上呈現(xiàn)供小于求的局面。需求快速增長主要是因?yàn)楹戏食鞘谢�進(jìn)程的加快,據(jù)統(tǒng)計當(dāng)發(fā)展中國家人均GDP達(dá)1000美元,城鎮(zhèn)化率達(dá)30%時,城鎮(zhèn)化將進(jìn)入快速發(fā)展期。目前中國的城市化已處于快速發(fā)展階段。人均建設(shè)用地115平方米,城鎮(zhèn)化水平達(dá)60%。合肥市目前的城市人口約180萬,城市用地約170平方公里,城鎮(zhèn)化水平在45%左右。

4、賣方市場漸變買方市場

在2004年國慶節(jié)期間舉辦的合肥房展會上,上海綠地、浙江綠城、深圳建設(shè)控股、奧園集團(tuán)、華彥地產(chǎn)等發(fā)達(dá)地區(qū)的知名開發(fā)企業(yè)和專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)縱橫馳騁、人氣沸騰,顯示出良好的市場操作能力。外來開發(fā)企業(yè)的大量涌入對合肥房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大影響,不僅為自身發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇,也提升了合肥房地產(chǎn)的開發(fā)水平和營銷理念,推動了合肥的城市建設(shè):大大提高了合肥樓盤的品質(zhì)和銷售速度,帶動二手房市場快速發(fā)展,加快合肥房地產(chǎn)市場的市場化進(jìn)程,更新合肥本地消費(fèi)者的投資置業(yè)觀念,促使合肥房地產(chǎn)市場重新洗牌,部分開發(fā)水平低的企業(yè)逐步退出市場。不難看出,引入專業(yè)化、職業(yè)化、細(xì)分化、周期性的市場概念,注重團(tuán)隊精神、游戲規(guī)則、戰(zhàn)略思維和資本意識等先進(jìn)理念,并借鑒發(fā)達(dá)城市已經(jīng)運(yùn)作成熟的經(jīng)營管理、營銷手段,對合肥房地產(chǎn)市場發(fā)展十分重要。

二、合肥市場潛力購房消費(fèi)者特征分析

消費(fèi)者是房地產(chǎn)住宅市場的主導(dǎo)力量,然而消費(fèi)者的住房需求在一定時期內(nèi)隨著收入與觀念的變化對住宅的需求也必然會呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)與趨勢。

1、購房需求更旺,購房群體更年輕

按照中等發(fā)達(dá)國家水平,在人均使用面積達(dá)到30平方米之前,住房需求會持續(xù)旺盛。目前,合肥市城鎮(zhèn)居民人均使用面積為18.12平方米,市場需求仍有強(qiáng)大的增長后勁。本次調(diào)查結(jié)果顯示:2005年初有70.12%的合肥居民打算在近兩年購房,購房意向較2002年上升18.7%。而且在打算購房的人群中,23歲-39歲的占85%,比2002年提高了16.9%,其中購房主力群體這兩年發(fā)生了顯著變化,2002年消費(fèi)意向最強(qiáng)的群體是30-39歲者,占被調(diào)查總體的37.7%,而2004年主力消費(fèi)者年齡下移,為23-29歲,占被調(diào)查總體的比例為47.8%。

2、不同年齡消費(fèi)者購房意向分布

購房群體在年齡上的變化究竟會對合肥房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么樣的影響呢?研究分析2004年住房消費(fèi)市場在以下方面發(fā)生了變化:

一是低齡化群體需求上升,表明2004年的戶型主流應(yīng)該以經(jīng)濟(jì)型戶型(包括部分小戶型)為主,從供求關(guān)系的角度來講,中低檔市場還有一定的成長機(jī)會和空間;

二是2004年中檔定位的項目已更加艱難,總體的市場需求將進(jìn)一步萎縮,房地產(chǎn)市場屬于典型的梯級消費(fèi)市場,最初購買商品房的群體基本屬于最富有的階層,然后是中產(chǎn)階層(社會中堅力量),從以上的數(shù)據(jù)來看,目前市場中堅力量處于萎縮狀態(tài),這主要和開發(fā)商過度耗費(fèi)需求資源有關(guān);

三是由于年輕消費(fèi)者購房意向相對強(qiáng)烈,而年輕人求新求變更偏好高層建筑,2004年高層、小高層需求略有上升;

四是2004年高檔市場基本上維持原有的發(fā)展?fàn)顟B(tài),從需求上講,沒有太大的變化。從不同年齡層住宅需求來看,2004年的合肥房地產(chǎn)市場的總體趨勢是:低端市場需求增長、中端市場需求萎縮、高檔市場需求略升。

三、合肥土地市場發(fā)展

自2004年以來,安徽省的土地開發(fā)與購置、房地產(chǎn)投資與施工面積、開工與竣工面積、商品住宅銷售的總量和增長情況等,一直處于中部地區(qū)之首或前列,而作為省會城市的合肥,又占到了安徽省的1/3。2004年合肥市出售四類經(jīng)營性用地7000余畝,供應(yīng)總價達(dá)65億元,政府直接受益近30億元,更是座上中部地區(qū)省會城市的“頭把交椅”,在全國也占有非常重要的地位。而實(shí)際成交76宗,成交面積約5990.8畝,較上年增長11.5%,成交僅額約415867.1萬元。(注:以上數(shù)據(jù)為2004年度主要上市交易土地使用權(quán)項目,不含1月份成交項目和面積為20畝以下項目)

按區(qū)域劃分,2004年合肥市成交地塊位置都比較集中,其中蜀山區(qū)成交地塊最多共32宗,成交面積約2480.7畝,成交金額187537.7萬元。其次為龍陽區(qū)成交14宗,成交面積約933.1畝,成交金額71764.4萬元。瑤海區(qū)成交11宗,成交面積約367.8畝,成交金額約13961.7萬元。

土地資源是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ),政府只有掌握了足夠的土地儲備量,才能保障城市建設(shè)對土地需求供應(yīng)的及時性和對土地市場的控制權(quán),從而解決土地市場混亂無序的狀態(tài),遏制土地隱形市場,防止土地市場大起大落,促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展,保障國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。2004年合肥市確定在城市規(guī)劃圈600平方公里范圍內(nèi)四類經(jīng)營性用地上市計劃為7300畝,土地儲備交易中心嚴(yán)格按年初公布的項目區(qū)位供地,在盤活存量、合理規(guī)劃增量方面達(dá)到了政府調(diào)控的要求。

四、未來合肥樓盤的發(fā)展趨勢

1),小高層住宅應(yīng)唱主角。小高層住宅兼有多層和高層的優(yōu)勢,比多層住宅節(jié)約用地,又比高層住宅節(jié)省成本和造價,人文環(huán)境和整體環(huán)境均比高層住宅好。

2),適當(dāng)發(fā)展聯(lián)體別墅區(qū)。開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)離市區(qū),自然條件和地理環(huán)境都比城區(qū)優(yōu)越,適宜發(fā)展高檔住宅區(qū),這既可滿足社會需求,又符合發(fā)展需要。

3),中小戶型比例適當(dāng)擴(kuò)大。由于單身貴族、丁克家庭、老年空巢家庭越來越多,以及第二套住宅、5+2模式、旅居模式的大量涌現(xiàn),中小戶型住房無疑會成為這些人購房的首選,而且也是許多年輕夫婦購房歷程中的第一個里程碑,這也就注定了中小戶型住房將在二級市場上發(fā)揮舉足輕重的作用。

4),居住性和適應(yīng)性要增強(qiáng)。住宅設(shè)計從追求豪華外表和大面積轉(zhuǎn)向追求房間設(shè)計“以人為本”和整體質(zhì)量的提高。面積不一定很大,但要有比較合適的比例。空間可以靈活分劃。為以后改造留有余地;要有良好的廚衛(wèi)及空調(diào)設(shè)備,并具有一定的實(shí)用性和耐用性,任何年齡均可居住;在抗災(zāi)、防噪音、防污染等方面取得突破,以提高居住質(zhì)量。

5),住宅科技含量要提高。要推廣環(huán)保技術(shù),使用無毒、無污染,節(jié)能型的綠色新材料;要實(shí)行分質(zhì)供水和獨(dú)立的取暖制冷及冷熱水供應(yīng)系統(tǒng);實(shí)行三表自動收費(fèi)、門禁、保安監(jiān)控、緊急呼叫、災(zāi)情自動報警的智能系統(tǒng);要運(yùn)用生態(tài)技術(shù),力求節(jié)約能源、減少污染。達(dá)到提高質(zhì)量、縮短工期、降低成本、有效管理、改善環(huán)境的目標(biāo),促進(jìn)人與環(huán)境的和諧發(fā)展。

「標(biāo)簽: 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告」